Aprire un bed & breakfast o trasformare il proprio appartamento in casa vacanze è, per molti proprietari romani, un progetto affascinante e redditizio. Prima di lanciarsi tra ristrutturazioni, portali di prenotazione e advertising online, però, è indispensabile sfogliare con attenzione il regolamento condominiale: proprio lì, spesso, si annida la clausola capace di vanificare l’intero investimento.
Le più recenti pronunce – su tutte l’ordinanza Cass. civ. 4 febbraio 2025, n. 2770 – hanno confermato che il bed & breakfast rientra nella categoria delle case di alloggio assimilate alle strutture alberghiere. Ciò significa che, se il regolamento di origine contrattuale (quello predisposto dal costruttore e trascritto nei registri immobiliari) vieta locande, pensioni o affittacamere, l’attività ricettiva non potrà in alcun modo prendere forma. In questi casi l’amministratore di condominio, forte dell’art. 1130 c.c., può ricorrere direttamente al giudice senza neppure attendere una delibera assembleare, ottenendo la chiusura immediata e, all’occorrenza, penali giornaliere sino alla cessazione dell’illecito.
La stessa linea rigorosa emerge nella pratica giudiziaria capitolina. Il Tribunale di Roma, sent. 5 marzo 2024 n. 4158, ha imposto lo stop a una guest-house nel rione Esquilino benché il divieto risalisse al 1921: la trascrizione, infatti, garantisce efficacia erga omnes anche a un secolo di distanza. In altri processi, i giudici romani hanno addirittura legittimato un aumento delle spese condominiali a carico dei proprietari che gestiscono B&B, riconoscendo l’incidenza di turisti e check-in sul consumo dei servizi comuni.
E la casa vacanze? Tutto dipende dal modo in cui viene gestita. Se l’attività è organizzata con partita IVA, presenza stabile sulle OTA e servizi a pagamento, la giurisprudenza la equipara a una struttura ricettiva vera e propria, soggetta quindi agli stessi divieti del B&B. Diverso è il caso della locazione puramente occasionale, limitata a qualche contratto breve l’anno e priva di connotazione imprenditoriale: in tale ipotesi si rientra nella locazione abitativa, con una soglia di tolleranza maggiore. Attenzione, però: un flusso continuo di turisti, anche senza SCIA, può essere interpretato come turbativa della quiete condominiale e riportare la controversia in tribunale.
Sul fronte amministrativo, nel Lazio l’avvio regolare di un B&B passa obbligatoriamente per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo sportello SUAP di Roma Capitale. Il modulo regionale obbliga a comunicare la nascita dell’attività all’amministratore di condominio, a riprova che la segnalazione non scavalca il regolamento interno. Solo dopo il deposito viene rilasciato il Codice Identificativo Regionale (CIR), senza il quale non è possibile pubblicizzare l’alloggio sui portali online. Dichiarare il falso nella SCIA – ad esempio omettendo un divieto regolamentare noto – espone a sospensione del titolo e a salate sanzioni. Quanto all’insegna, la normativa laziale richiede soltanto una targa discreta all’ingresso: anche questa, però, va concordata per non ledere il decoro condominiale.
Ignorare un divieto contrattuale comporta un percorso sgradevole fatto di diffide, tentativi di mediazione obbligatoria, causa civile per la cessazione, penali giornaliere e persino revoca della SCIA da parte del Comune. Ecco perché, prima di progettare un bed & breakfast o una casa vacanze gestita in modo continuativo, è prudente verificare la natura del regolamento: solo l’unanimità dei condomini può modificarne le clausole contrattuali. In mancanza di accordo totale, conviene valutare un contratto di locazione residenziale tradizionale, cercare un immobile privo di vincoli o, in extremis, negoziare una scrittura privata con tutti i vicini.
Le ultime decisioni della Cassazione e del Tribunale di Roma parlano chiaro: quando il regolamento vieta, la chiusura è la regola. Informarsi oggi significa evitare spese, contenziosi e delusioni domani.
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