La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9030 del 21 aprile 2025, torna sul delicato rapporto fra responsabilità condominiale e posizione del condomino danneggiato, offrendo un chiarimento destinato a incidere concretamente sulle future gestioni di condominio.
Il caso prende le mosse ad Agrigento, dove la Delta s.r.l., proprietaria di un’unità immobiliare dello stabile, aveva già ottenuto dal Tribunale il risarcimento di oltre 104 mila euro per i danni subiti a causa della cattiva manutenzione delle parti comuni. Nel tentativo di recuperare tale somma, la società intimava il pagamento pro-quota a tutti gli altri condomini, i quali però ne contestavano l’entità, sostenendo che dall’importo complessivo andasse detratta la quota millesimale spettante proprio alla stessa Delta, sicché la loro esposizione reale sarebbe stata inferiore.
Il Tribunale, accogliendo l’opposizione, annullava il precetto, ma la Corte d’Appello, pur riducendo la cifra a 40 318,69 euro, confermava la sostanziale legittimità dell’azione esecutiva. In Cassazione la Delta ha ribadito che, una volta pronunciata la condanna, il condomino vittorioso diventa terzo rispetto al condominio e non può vedersi retrocedere parte del credito come se fosse al contempo autore del danno.
La Suprema Corte, pur riconoscendo al danneggiato la qualifica di terzo nel giudizio risarcitorio, spiega che tale terzietà riguarda soltanto il rapporto esterno di responsabilità ex art. 2051 c.c., mentre non incide sulla disciplina interna di riparto delle spese. La condanna del condominio non cancella infatti il vincolo di comproprietà che lega tutti i partecipanti alle parti comuni: da esso discende l’obbligo, per ciascun condomino, di contribuire alle spese necessarie sia alla riparazione sia al ristoro dei danni, in proporzione ai propri millesimi, senza che il fatto di essere anche creditore risarcito comporti alcuna esenzione.
Il principio di diritto è chiaro: il condomino che ottenga il risarcimento per danni causati dall’omessa manutenzione delle parti comuni mantiene, in quanto comproprietario, il dovere di concorrere alla stessa spesa che deriva dalla condanna, dovendosi distinguere il credito da responsabilità civile dall’obbligazione condominiale di riparto. In pratica, il danneggiato può agire esecutivamente contro gli altri condomini per l’intero importo liquidato, ma resterà tenuto a versare la propria quota, che potrà materialmente compensare con la somma percepita.
Ne deriva l’urgenza, per gli amministratori, di programmare manutenzioni tempestive e di gestire con scrupolo la contabilità, evidenziando in modo trasparente le quote imputate a ciascun partecipante.
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