Avvocato condominiale a Roma

Assistiamo condòmini, proprietari e amministratori nelle controversie condominiali, in mediazione e davanti al Tribunale di Roma, dal 1985. Lo Studio di Avvocatura Armandola Marzano De Renzis segue impugnazioni di delibere, contestazioni di spese e riparti, infiltrazioni e danni da parti comuni, rapporti con l'amministratore, recupero delle quote non versate e questioni di regolamento, in studio a Roma e in consulenza online in tutta Italia.

Nelle questioni condominiali agire tardi o senza una strategia chiara può compromettere la tutela dei propri diritti: molti termini sono brevi e la mediazione è spesso un passaggio obbligato prima della causa. Il lavoro dello Studio parte da qui: una valutazione riservata della documentazione e l'indicazione del percorso più adeguato, che sia un accordo, una mediazione o, quando serve, un giudizio.

Di cosa ci occupiamo

• Impugnazione delle delibere assembleari nulle o annullabili
• Spese condominiali: riparti, tabelle millesimali, spese straordinarie e compravendita
• Infiltrazioni e danni da lastrico solare, facciate, pluviali e tubazioni comuni
• Amministratore: revoca, rendiconto e responsabilità
• Recupero delle quote condominiali non pagate
• Regolamento, affitti brevi e B&B, uso delle parti comuni
• Assistenza continuativa agli amministratori di condominio

Impugnazione delle delibere assembleari

Una delibera può essere contestata quando è viziata nella convocazione, nei quorum o nel contenuto, oppure quando va oltre i poteri dell'assemblea. La prima domanda è se sia annullabile o nulla: nel primo caso si deve agire entro trenta giorni, che decorrono dalla data dell'assemblea per chi era presente e dalla ricezione del verbale per chi era assente; nel secondo l'azione non ha limiti di tempo. Lo Studio esamina verbale, convocazione e regolamento, verifica i presupposti e, se l'impugnazione è fondata, avvia la mediazione e il giudizio nei termini.

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Spese condominiali e ripartizione

Molte liti nascono dai riparti: tabelle millesimali non aggiornate, criteri applicati in modo scorretto, addebiti non dovuti, spese straordinarie deliberate a ridosso di una compravendita. In quest'ultimo caso conta la delibera che approva l'esecuzione dei lavori: se è anteriore al rogito la spesa grava, di regola, sul venditore; se è successiva, sull'acquirente. Lo Studio assiste nella verifica di bilanci e riparti e nella contestazione degli addebiti, anche tra le parti di una compravendita.

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Infiltrazioni e danni da parti comuni

Quando l'acqua arriva dal lastrico solare, dalle facciate, dai pluviali o dalle tubazioni comuni, il primo nodo è accertare l'origine del danno: da questo dipende se risponde il condominio, che ha la custodia delle parti comuni, il singolo proprietario o entrambi. Lo Studio coordina il lavoro con i tecnici, valuta l'accertamento tecnico preventivo per fissare le cause prima che le tracce scompaiano e segue la richiesta di risarcimento. Assistiamo anche i proprietari la cui terrazza o il cui balcone viene occupato per lavori condominiali.

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Amministratore: revoca, rendiconto e responsabilità

L'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo; quando non lo fa, ciascun condomino può chiedere la revoca al Tribunale se l'amministratore non rende il conto della gestione o in presenza di gravi irregolarità. Dopo la revoca si pone spesso il problema della gestione passata: ammanchi, utenze non pagate, crediti non recuperati. Lo Studio assiste i singoli condòmini e il condominio nella verifica del rendiconto, nella revoca e nell'azione di responsabilità, da impostare su prove documentali: un'accusa generica di cattiva gestione non basta.

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Recupero delle quote condominiali non pagate

Le quote non versate pesano sui condòmini in regola e sulla continuità dei servizi. La legge impone all'amministratore di agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo dispensa dell'assemblea, e il decreto ingiuntivo per i contributi approvati è immediatamente esecutivo. Lo Studio affianca amministratori e condomìni in tutte le fasi: diffida, ricorso per decreto ingiuntivo, eventuali opposizioni e procedure esecutive. Assistiamo anche il condomino che riceve una richiesta di pagamento che ritiene non dovuta.

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Regolamento, affitti brevi e uso delle parti comuni

Affitti brevi, B&B, condizionatori in facciata, vetrate sui balconi: sono le questioni in cui il regolamento condominiale incontra il diritto di ciascuno di usare la propria casa. Una destinazione come l'affittacamere può essere vietata solo da un regolamento di natura contrattuale, con una clausola chiara ed espressa. Lo Studio esamina il regolamento e la sua origine e assiste sia il proprietario che intende avviare o difendere un'attività, sia il condominio che vuole tutelare il decoro dell'edificio. Il singolo condomino, inoltre, può agire a difesa delle parti comuni quando l'amministrazione resta inerte.

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Assistenza continuativa agli amministratori

Agli amministratori di condominio lo Studio offre un'assistenza continuativa: pareri su convocazioni, quorum e verbali prima dell'assemblea, gestione delle contestazioni dei condòmini, recupero dei crediti, rapporti con fornitori e imprese, difesa in mediazione e in giudizio. Un confronto preventivo sulle delibere più delicate riduce il rischio di impugnazioni e tutela la posizione dell'amministratore nei confronti dell'assemblea.

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Come lavoriamo

1. Valutazione del caso. Nel primo incontro, in studio o online, esaminiamo verbali, regolamento, bilanci, riparti, corrispondenza e atti già notificati, e indichiamo con franchezza quali obiettivi sono realistici.
2. Strategia. Proponiamo per iscritto il percorso più adeguato: trattativa, mediazione o giudizio. Il cliente conosce prima i passaggi, i tempi prevedibili e le condizioni dell'incarico.
3. Azione. Curiamo ogni fase, dalla diffida alla mediazione fino alle udienze davanti al Tribunale di Roma, tenendo il cliente informato. Quando possibile privilegiamo una soluzione stragiudiziale; quando il giudizio è necessario, lo affrontiamo con rigore.

Perché rivolgersi allo Studio

Lo Studio di Avvocatura Armandola Marzano De Renzis opera a Roma dal 1985 e riunisce tre avvocati esperti in diritto condominiale e nel contenzioso civile: Valerio Armandola, Renata Marzano e Massimiliano De Renzis. Seguiamo le cause condominiali dalla fase stragiudiziale alla mediazione e al giudizio davanti al Tribunale di Roma, per singoli condòmini, proprietari e amministratori. Ogni posizione viene esaminata a partire dai documenti: nelle liti tra vicini di casa una causa impostata male può pesare più di un accordo ben costruito. Sul diritto condominiale pubblichiamo con continuità approfondimenti e commenti alle pronunce più recenti, collegati in questa pagina.

Consulenza in studio a Roma o online

Riceviamo su appuntamento in Corso Trieste 150, a Roma. Per chi vive in un'altra città o all'estero, o possiede a Roma un immobile in cui non risiede, è disponibile la consulenza legale online in videochiamata: si prenota dal calendario, si inviano in anticipo verbali, riparti, diffide o fotografie dei danni e si esamina il caso insieme, con la stessa riservatezza dell'incontro in studio.

Domande frequenti

Entro quanto si può impugnare una delibera condominiale?

Dipende dal vizio. La delibera annullabile, che è il caso più frequente, va impugnata entro trenta giorni: per chi era presente in assemblea il termine decorre dalla data della delibera, per chi era assente dalla ricezione del verbale. Scaduto il termine, la delibera diventa vincolante per tutti. La delibera nulla, invece, può essere contestata senza limiti di tempo.

Chi paga le spese straordinarie se l'appartamento viene venduto?

Conta la data della delibera che approva l'esecuzione dei lavori, non quella delle delibere preparatorie: se è anteriore al rogito la spesa è, di regola, del venditore; se è successiva, dell'acquirente. Nei confronti del condominio, però, l'acquirente risponde in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Per questo conviene verificare le delibere prima del rogito.

Il condominio risponde delle infiltrazioni dal lastrico solare?

Se il lastrico è comune, ne risponde il condominio. Se è di uso esclusivo di un condomino, dei danni rispondono in concorso il titolare, come custode, e il condominio, tenuto alla manutenzione straordinaria, secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.: un terzo il titolare, due terzi i condomini coperti dal lastrico. Risponde il solo titolare se il danno dipende da un suo fatto esclusivo o da vizi costruttivi originari.

Si può revocare l'amministratore prima della scadenza?

Sì. L'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina o con le modalità previste dal regolamento. Se l'assemblea non interviene, ciascun condomino può chiedere la revoca al Tribunale quando l'amministratore non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità. La revoca non esclude l'azione di responsabilità per la gestione svolta.

La mediazione è obbligatoria nelle liti condominiali?

Sì, nella maggior parte dei casi. Per le controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità: prima di rivolgersi al giudice occorre avviare il procedimento davanti a un organismo di mediazione, con l'assistenza di un avvocato. È anche un'occasione concreta per chiudere la lite con un accordo, se la posizione è stata preparata con cura.

Il regolamento condominiale può vietare B&B e affitti brevi?

Può farlo solo un regolamento di natura contrattuale, cioè approvato all'unanimità o predisposto dal costruttore e accettato negli atti di acquisto, con una clausola che vieti in modo chiaro ed espresso quella destinazione. Un regolamento approvato a maggioranza non può limitare l'uso delle proprietà esclusive. La giurisprudenza distingue inoltre tra attività ricettiva e locazione breve, che non sempre rientra nel divieto.

Prenota una consulenza

Nelle questioni condominiali il fattore tempo è spesso decisivo: ci sono delibere da impugnare entro termini brevi, danni da documentare prima che le tracce scompaiano, procedure da avviare senza ritardo.

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