Avvocato per locazioni e sfratti a Roma

Assistiamo proprietari e inquilini nelle locazioni abitative e commerciali, in mediazione e davanti al Tribunale di Roma, dal 1985. Lo Studio di Avvocatura Armandola Marzano De Renzis segue sfratti per morosità e per finita locazione, contratti 4+4, 3+2 e transitori, recesso e deposito cauzionale, locazioni commerciali e indennità di avviamento, ripartizione delle spese e recupero dei canoni, in studio a Roma e in consulenza online in tutta Italia.

Nelle locazioni il tempo pesa più che altrove: ogni mese di morosità o di occupazione dell'immobile è un danno che cresce, e un contratto impostato male può produrre effetti per anni. Il lavoro dello Studio parte da qui: una valutazione riservata del contratto e della documentazione, e l'indicazione del percorso più adeguato, che sia una trattativa, una mediazione o un'azione davanti al Tribunale.

Di cosa ci occupiamo

• Sfratto per morosità e recupero dei canoni non pagati
• Finita locazione e inquilino che non lascia l'immobile
• Contratti 4+4, 3+2 e transitori: redazione, revisione, contestazioni
• Recesso anticipato, disdetta e deposito cauzionale
• Locazioni commerciali e indennità di avviamento
• Spese e danni tra locatore e conduttore

Sfratto per morosità e recupero dei canoni

Quando l'inquilino smette di pagare il canone o gli oneri accessori, lo strumento è lo sfratto per morosità: l'intimazione è seguita da un'udienza davanti al Tribunale. Se il conduttore non si oppone o non compare, il giudice convalida lo sfratto e si apre la fase esecutiva; se si oppone, il procedimento prosegue come giudizio ordinario. Accanto alla liberazione dell'immobile, lo Studio cura il recupero dei canoni arretrati, anche con decreto ingiuntivo. Un intervento tempestivo limita l'aggravarsi della morosità.

Approfondimenti: Sfratto per morosità a Roma: tempi e procedura · Risoluzione anticipata e canoni come danno: le Sezioni Unite · Opposizione al decreto ingiuntivo nelle locazioni

Finita locazione: l'inquilino che non lascia l'immobile

Alla scadenza del contratto, se l'inquilino non riconsegna l'immobile, il proprietario può agire con il procedimento di sfratto per finita locazione: il giudice, verificata la scadenza, fissa la data per il rilascio. Quando il contratto è già cessato e l'immobile resta occupato, la permanenza diventa un'occupazione senza titolo, con il diritto alla restituzione e, in modo autonomo, al risarcimento del danno per il periodo in cui il bene non è stato disponibile. Lo Studio imposta la diffida, l'azione e la richiesta di risarcimento.

Approfondimenti: Inquilino che non lascia casa alla scadenza: cosa fare · Prima casa e inquilino che non lascia l'immobile: la Cassazione

Contratti 4+4, 3+2 e transitori

La scelta del contratto determina durata, canone e margini di contestazione. Il 4+4 a canone libero dura almeno quattro anni e si rinnova di altri quattro, salvo i casi di diniego previsti dalla legge; il 3+2 a canone concordato dura tre anni più due e il canone deve rispettare l'accordo territoriale del Comune. Il transitorio, da uno a diciotto mesi, richiede un'esigenza temporanea indicata in modo specifico: se manca, rischia di essere ricondotto alla disciplina ordinaria. Lo Studio redige e verifica i contratti e assiste nelle contestazioni su durata e rinnovo.

Approfondimenti: Contratto 4+4 o 3+2: differenze e scelta · Locazione transitoria: requisiti, rinnovo e conversione · Domande e risposte sul contratto transitorio · Il contratto per studenti universitari

Recesso anticipato, disdetta e deposito cauzionale

L'inquilino può lasciare l'immobile prima della scadenza solo per gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi; fuori da questi casi il recesso espone a conseguenze. La fine del rapporto apre poi la questione del deposito cauzionale: va restituito alla riconsegna, e il locatore può trattenerlo solo agendo in giudizio per danni specifici o crediti non pagati. Lo Studio assiste sia il proprietario sia l'inquilino nel valutare comunicazioni, pretese e contestazioni.

Approfondimenti: Recesso anticipato dell'inquilino: quando è legittimo · Deposito cauzionale e danni: la Cassazione · La restituzione del deposito cauzionale

Locazioni commerciali e indennità di avviamento

Le locazioni ad uso diverso dall'abitativo hanno regole proprie su durata, rinnovo, recesso e cessazione. Quando il locatore non rinnova, al conduttore che ha sviluppato una clientela spetta di regola un'indennità di avviamento pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone, ventuno per le attività alberghiere. Lo Studio assiste proprietari e imprese nella stipula, nella gestione delle scadenze e nelle controversie alla cessazione del rapporto, compresi gli sfratti di attività commerciali.

Approfondimenti: L'indennità di avviamento commerciale · Sfratto di una locazione commerciale: come funziona

Spese e danni tra locatore e conduttore

Le spese straordinarie necessarie a mantenere l'immobile idoneo all'uso spettano al locatore; al conduttore, in linea generale, la piccola manutenzione e gli oneri accessori, fermo il contenuto del contratto. Frequenti anche le liti per infiltrazioni e danni all'immobile locato, in cui occorre stabilire chi ne risponde e verso chi agire. Lo Studio verifica contratto, conteggi e documentazione e chiarisce rapidamente se la pretesa è fondata.

Approfondimenti: Ripartizione delle spese tra locatore e conduttore · Infiltrazioni nell'immobile locato: contro chi agire · Infiltrazioni e mancata locazione: il danno

Come lavoriamo

1. Valutazione del caso. Nel primo incontro, in studio o online, esaminiamo contratto, corrispondenza, diffide, ricevute, conteggi e atti già notificati, e indichiamo con franchezza quali obiettivi sono realistici.
2. Strategia. Proponiamo per iscritto il percorso più adeguato: diffida e trattativa, mediazione o azione giudiziaria. Il cliente conosce prima i passaggi, i tempi prevedibili e le condizioni dell'incarico.
3. Azione. Curiamo ogni fase fino al rilascio dell'immobile o alla definizione della lite, davanti al Tribunale di Roma, tenendo il cliente informato. Quando possibile privilegiamo una soluzione concordata; quando serve agire, lo facciamo senza perdere tempo.

Perché rivolgersi allo Studio

Lo Studio di Avvocatura Armandola Marzano De Renzis opera a Roma dal 1985 e riunisce tre avvocati esperti in locazioni e nel contenzioso civile: Valerio Armandola, Renata Marzano e Massimiliano De Renzis. Assistiamo sia proprietari sia inquilini, e proprio per questo conosciamo gli argomenti di entrambe le parti. Ogni posizione viene esaminata a partire dai documenti, valutando rischi, tempi e possibili sviluppi. Sulle locazioni pubblichiamo con continuità approfondimenti e commenti alle pronunce più recenti, collegati in questa pagina.

Consulenza in studio a Roma o online

Riceviamo su appuntamento in Corso Trieste 150, a Roma. Per i proprietari che vivono in un'altra città, o per gli inquilini che hanno già lasciato Roma, è disponibile la consulenza legale online in videochiamata: si prenota dal calendario, si inviano in anticipo contratto e documenti e si esamina il caso insieme, con la stessa riservatezza dell'incontro in studio.

Domande frequenti

Quanto tempo serve per uno sfratto per morosità a Roma?

Dipende soprattutto dalla condotta dell'inquilino. Se non si oppone o non si presenta all'udienza, il giudice convalida lo sfratto in tempi relativamente contenuti e si passa all'esecuzione. Se invece propone opposizione, il procedimento prosegue come giudizio ordinario e i tempi si allungano. Incidono anche il carico del Tribunale e la rapidità con cui si avvia l'azione.

L'inquilino può recedere prima della scadenza?

Sì, se ricorrono gravi motivi, secondo la nozione elaborata dalla giurisprudenza, e con un preavviso di almeno sei mesi comunicato al locatore con lettera raccomandata. In mancanza di gravi motivi il recesso non è legittimo e il locatore può far valere le proprie pretese. Per questo conviene verificare il caso prima di inviare la comunicazione.

Il contratto transitorio si trasforma in 4+4?

Può accadere. Il contratto transitorio, che dura da uno a diciotto mesi, deve indicare in modo chiaro e specifico l'esigenza temporanea che giustifica la durata breve. Se l'esigenza manca, è generica o non corrisponde alla realtà, la clausola sulla durata può essere nulla e al rapporto si applica la disciplina ordinaria delle locazioni abitative.

Chi paga le spese straordinarie in affitto?

Le spese straordinarie necessarie a mantenere l'immobile idoneo all'uso sono a carico del locatore. Al conduttore spettano, in linea generale, la piccola manutenzione e gli oneri accessori. La ripartizione concreta dipende però dalla natura dell'intervento e dalle clausole del contratto, che vanno lette caso per caso.

Il locatore deve pagare l'indennità di avviamento?

Nelle locazioni commerciali, quando il rapporto cessa per mancato rinnovo da parte del locatore, al conduttore spetta di regola un'indennità pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone, ventuno per le attività alberghiere, a compensazione della perdita della clientela. Se ne ricorrano i presupposti va verificato sul contratto e sull'attività svolta.

Il deposito cauzionale va restituito?

Sì, alla riconsegna dell'immobile. Il deposito garantisce il locatore per gli obblighi del conduttore: il locatore può trattenerlo, in tutto o in parte, solo proponendo una domanda giudiziale per ottenerne l'attribuzione a copertura di danni specifici o di crediti non pagati. In assenza di danni e di crediti, va restituito.

Prenota una consulenza

Nelle locazioni ogni mese conta: una morosità che cresce, un immobile che resta occupato, una scadenza di disdetta che si avvicina. Una valutazione tempestiva permette di scegliere lo strumento giusto.

Contattaci Telefono: 068417185

Email: info@studioavvocatiroma.it

Sede: Corso Trieste 150, 00198 Roma

Prenota la tua consulenza dal calendario o inviaci una richiesta mediante il form che troverai nella pagina contatti