Il proprietario che vuole riprendersi casa: disdetta e diniego di rinnovo

Vuoi riprenderti il tuo appartamento: quando puoi farlo davvero e come si comunica

Chi ha dato casa in affitto dà spesso per scontato di poterla riavere con un preavviso, come fa l'inquilino quando decide di andarsene. Non è così. La legge sulle locazioni abitative costruisce due posizioni asimmetriche: il conduttore può uscire dal contratto con un preavviso, il locatore no. Il proprietario può interrompere il rapporto solo nei casi e nei modi previsti dalla legge, e un errore nella comunicazione può costargli il ritorno dell'inquilino o un risarcimento pesante. Vediamo quando si può, come si fa e che cosa si rischia sbagliando.

In sintesi

• Il locatore non ha un diritto di recesso libero: può solo negare il rinnovo alla prima scadenza, per uno dei sette motivi tassativi dell'art. 3 della legge 431/1998.
• La comunicazione va data con preavviso di almeno sei mesi e deve indicare a pena di nullità quale dei sette motivi viene fatto valere.
• Alla seconda scadenza le regole cambiano: ciascuna parte può rinunciare al rinnovo con raccomandata almeno sei mesi prima, senza dover motivare.
• Se il motivo dichiarato non si realizza entro dodici mesi, l'inquilino può ottenere il ripristino del contratto o un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità.

Il proprietario può recedere prima della scadenza?

No. Il recesso libero, con preavviso, è riconosciuto al conduttore, che può lasciare l'immobile in qualsiasi momento per gravi motivi dandone comunicazione con sei mesi di anticipo. Al locatore la legge non riconosce nulla di simmetrico: finché il contratto è in corso, l'immobile resta all'inquilino.

Quello che il proprietario può fare è impedire che il contratto si rinnovi alla sua scadenza naturale. È il diniego di rinnovo, e vale solo alla prima scadenza, cioè dopo i primi quattro anni nel contratto a canone libero e dopo i primi tre in quello a canone concordato. Sulla differenza fra le due formule lo Studio ha pubblicato una guida dedicata.

I sette motivi che consentono il diniego

L'art. 3 della legge 431/1998 elenca i casi, e l'elenco è tassativo: fuori da questi il diniego non è ammesso. Il locatore può negare il rinnovo quando intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; quando è una persona giuridica o un ente con finalità pubbliche o sociali e vuole destinarlo a quelle attività, offrendo al conduttore un altro immobile idoneo; quando il conduttore ha già la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune; quando l'edificio è gravemente danneggiato e la permanenza dell'inquilino ostacola i lavori indispensabili; quando è prevista l'integrale ristrutturazione, la demolizione, la radicale trasformazione o, all'ultimo piano, una sopraelevazione che richiede lo sgombero; quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; e infine quando il locatore intende vendere a terzi e non possiede altri immobili abitativi oltre a quello in cui eventualmente abita.

Nei casi di lavori, il possesso del titolo edilizio è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio: senza concessione o autorizzazione la domanda non si può nemmeno proporre.

Come si comunica la disdetta

Il preavviso è di almeno sei mesi rispetto alla scadenza. E soprattutto la comunicazione deve specificare, a pena di nullità, quale dei motivi di legge viene fatto valere. Una disdetta generica, che si limiti a comunicare la volontà di non rinnovare, è inefficace alla prima scadenza: il contratto prosegue.

Questo è l'errore più frequente, e il più costoso, perché ci si accorge del vizio quando i sei mesi sono ormai trascorsi e bisogna aspettare la scadenza successiva. Sul mancato rinnovo alla prima scadenza si veda anche il commento dello Studio alla pronuncia della Cassazione n. 18947 del 2019.

Alla seconda scadenza le regole cambiano

Superata la prima scadenza, il contratto si rinnova per un nuovo periodo. A quel punto ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicandolo all'altra con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Qui non occorre indicare alcun motivo.

La parte che riceve la comunicazione deve rispondere a mezzo raccomandata entro sessanta giorni. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. E se la comunicazione non viene inviata affatto, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni: è il modo più comune in cui un proprietario si ritrova legato per altri anni senza averlo deciso.

Cosa si rischia se il motivo dichiarato non si realizza

Le sanzioni sono severe e vanno conosciute prima di scrivere la disdetta. Se il locatore ha riacquistato la disponibilità dell'alloggio per illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, deve un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone percepito.

Non basta però che il motivo fosse vero al momento della comunicazione: deve anche realizzarsi. Se entro dodici mesi dal rilascio il proprietario non destina l'immobile all'uso per il quale ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto alle stesse condizioni del contratto disdettato oppure, in alternativa, allo stesso risarcimento.

Cosa fare in concreto

1. Individua la scadenza giusta: prima o seconda. Da questo dipende se serve un motivo di legge oppure no.
2. Verifica di rientrare in uno dei sette motivi, se sei alla prima scadenza, e raccogli già la documentazione che lo prova.
3. Calcola i sei mesi a ritroso dalla scadenza e non dalla data in cui hai deciso.
4. Scrivi il motivo nella comunicazione, in modo specifico: è il requisito la cui mancanza rende nulla la disdetta.
5. Se il motivo è la vendita, verifica di non avere altri immobili abitativi e ricorda che l'inquilino ha diritto di prelazione.
6. Programma l'uso dichiarato entro i dodici mesi successivi al rilascio, perché la legge controlla anche questo.

Quando rivolgersi a un avvocato

Quando il motivo è reale ma difficile da documentare, come la destinazione a un familiare o la ristrutturazione integrale. Quando si deve vendere e occorre coordinare disdetta e prelazione senza esporsi. E ogni volta che la scadenza è vicina: la disdetta è un atto che non si corregge dopo, e una comunicazione nulla significa, nella migliore delle ipotesi, anni di attesa in più. Se l'inquilino resta nell'immobile oltre la scadenza, il percorso è un altro ed è trattato nell'articolo dello Studio su cosa fare quando l'inquilino non lascia casa.

Domande frequenti

Il proprietario può recedere dal contratto prima della scadenza?

No. Il recesso con preavviso è riconosciuto solo al conduttore, che può lasciare l'immobile per gravi motivi dandone comunicazione sei mesi prima. Il locatore può soltanto impedire il rinnovo alla scadenza, e alla prima scadenza solo per uno dei motivi tassativi previsti dall'art. 3 della legge 431/1998.

Posso riprendermi casa per darla a mio figlio?

Sì, rientra fra i motivi di legge: la destinazione a uso abitativo del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado consente il diniego del rinnovo alla prima scadenza. Il motivo va indicato nella comunicazione e va poi realizzato entro dodici mesi dal rilascio, altrimenti l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o il risarcimento.

Quanti mesi prima va mandata la disdetta?

Almeno sei mesi prima della scadenza, sia per il diniego di rinnovo alla prima scadenza sia per la rinuncia al rinnovo alla seconda. Il termine si calcola a ritroso dalla scadenza del contratto. Alla seconda scadenza la parte che riceve la comunicazione ha sessanta giorni per rispondere.

Devo per forza scrivere il motivo nella disdetta?

Alla prima scadenza sì, a pena di nullità: la comunicazione deve specificare quale dei motivi di legge viene fatto valere. Una disdetta generica non produce effetti e il contratto prosegue. Alla seconda scadenza, invece, la rinuncia al rinnovo non richiede motivazione.

Se voglio vendere, l'inquilino ha diritto di prelazione?

Quando il diniego è fondato sulla volontà di vendere a terzi, la legge riconosce al conduttore il diritto di prelazione. Quel motivo, però, è utilizzabile solo dal locatore che non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Cosa succede se cambio idea dopo aver riavuto la casa?

Se entro dodici mesi dal riacquisto della disponibilità l'immobile non viene destinato all'uso dichiarato, il conduttore può chiedere il ripristino del rapporto di locazione alle condizioni del contratto disdettato oppure un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone. La stessa somma è dovuta in caso di illegittimo esercizio della disdetta.

Riferimenti normativi

Art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (durata e rinnovo dei contratti, procedura alla seconda scadenza, rinnovo tacito); art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (disdetta del contratto da parte del locatore, motivi tassativi, preavviso di sei mesi, nullità della comunicazione priva del motivo, risarcimento di trentasei mensilità, ripristino del rapporto, prelazione, recesso del conduttore per gravi motivi). Aggiornato a novembre 2026.

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