La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è uno degli aspetti centrali nei contratti di locazione, ma anche uno dei più dibattuti. Capire chi deve pagare cosa, tra manutenzione ordinaria, interventi straordinari e spese accessorie, non è sempre immediato. La legge italiana fornisce indicazioni precise, ma ogni caso può avere le sue particolarità e interpretazioni, soprattutto quando subentrano clausole contrattuali specifiche o situazioni straordinarie.
Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile, il locatore è obbligato a consegnare l’immobile in buono stato e a sostenere le spese straordinarie necessarie per mantenerlo idoneo all’uso concordato.
Per il conduttore, invece, la normativa prevede l’obbligo di utilizzare l’immobile con diligenza e di farsi carico delle spese ordinarie legate al suo uso quotidiano. Questo equilibrio giuridico è alla base di ogni contratto di locazione, ma la sua applicazione pratica richiede attenzione e chiarezza.
Un esempio classico riguarda la manutenzione degli impianti. Se un rubinetto si rompe per normale usura, il conduttore deve occuparsi della riparazione, in quanto si tratta di manutenzione ordinaria. Tuttavia, se l’impianto idraulico è obsoleto e necessita di un intervento generale, la spesa è straordinaria e spetta al locatore. La stessa distinzione vale per gli infissi: se una finestra si rompe a causa dell’usura del tempo, la sostituzione compete al locatore. Al contrario, se il danno è dovuto a un uso scorretto da parte del conduttore, sarà quest’ultimo a dover sostenere i costi.
Un altro aspetto spesso dibattuto riguarda le spese accessorie, come la TARI e le utenze. La TARI, essendo collegata all’occupazione dell’immobile, è sempre a carico del conduttore, che deve provvedere alla registrazione presso il Comune e al pagamento della tassa. Anche le utenze, come luce, gas e acqua, rientrano tra le responsabilità del conduttore, salvo che il contratto non preveda diversamente. Per quanto riguarda le spese condominiali, invece, la legge distingue tra spese ordinarie e straordinarie: le prime, come la pulizia delle scale e l’illuminazione delle aree comuni, spettano al conduttore; le seconde, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore, sono a carico del locatore.
Particolarmente delicata è la gestione dei danni a terzi, come nel caso di infiltrazioni. Immaginiamo che un tubo del bagno si rompa, causando danni al soffitto dell’appartamento sottostante. In questa situazione, il locatore è responsabile della riparazione del tubo, in quanto rientra tra gli interventi straordinari. Tuttavia, il conduttore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal vicino se non ha segnalato tempestivamente il problema. La collaborazione tra locatore e conduttore è essenziale per risolvere rapidamente situazioni di questo tipo e limitare le conseguenze.
Per evitare conflitti, è fondamentale che il contratto di locazione specifichi chiaramente la ripartizione delle spese e degli obblighi. Un contratto ben scritto rappresenta una tutela per entrambe le parti, riducendo il rischio di incomprensioni o controversie. Anche la comunicazione gioca un ruolo chiave: segnalare immediatamente guasti o problemi consente di intervenire prontamente e limitare i danni, sia economici che relazionali. Nei casi più complessi, rivolgersi a un professionista può essere la soluzione migliore per garantire il rispetto delle regole e tutelare i propri diritti.
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