Avvocato sfratto per morosità Roma: tempi e procedura per liberare l’immobile

Sfratto per morosità a Roma: come ottenere la liberazione dell’immobile e recuperare i canoni non pagati

Se il tuo inquilino ha smesso di pagare il canone, è fondamentale intervenire tempestivamente per evitare un aggravamento della morosità e recuperare il possesso dell’immobile.
Lo sfratto per morosità è lo strumento che consente di ottenere rapidamente la liberazione dell’immobile e la tutela del credito.

In sintesi

• Il mancato pagamento del canone, trascorsi venti giorni dalla scadenza, è motivo di risoluzione del contratto: lo stabilisce l'art. 5 della legge 392/1978. Per gli oneri accessori, come le spese condominiali, occorre invece che l'importo non pagato superi due mensilità.
• Con un unico atto il locatore intima lo sfratto e chiede l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (art. 658 c.p.c.): rilascio dell'immobile e recupero del denaro procedono insieme.
• Fra la notifica dell'intimazione e l'udienza devono passare almeno venti giorni liberi (art. 660 c.p.c.). Se l'inquilino non compare, o compare senza opporsi, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva (art. 663 c.p.c.).
• Alla prima udienza l'inquilino può sanare la morosità pagando tutto il dovuto, oppure ottenere un termine di grazia non superiore a novanta giorni se prova condizioni di difficoltà (art. 55 della legge 392/1978). Il pagamento nei termini esclude la risoluzione del contratto.

Sfratto per morosità: quando è necessario intervenire

Nella prassi, una delle situazioni più frequenti e al tempo stesso più delicate per il proprietario di un immobile è rappresentata dal mancato pagamento del canone di locazione.

Quando l’inquilino interrompe i pagamenti, anche solo per pochi mesi, il rapporto contrattuale entra in una fase patologica che, se non gestita tempestivamente, può determinare conseguenze economiche rilevanti, spesso aggravate dal protrarsi dell’occupazione dell’immobile.

In questi casi, lo strumento previsto dall’ordinamento è rappresentato dal procedimento di sfratto per morosità, che consente al locatore di ottenere sia la liberazione dell’immobile sia la tutela del proprio credito.

È tuttavia fondamentale comprendere che non tutte le situazioni sono identiche e che ogni vicenda richiede una valutazione preliminare attenta, volta a verificare la corretta impostazione del contratto e la sussistenza dei presupposti per agire.

La procedura di sfratto si inserisce nella più ampia disciplina delle locazioni, che richiede una valutazione complessiva del contratto e della posizione delle parti.

La procedura di sfratto: un inquadramento concreto

Il procedimento di sfratto per morosità si caratterizza per una struttura relativamente rapida, ma richiede una gestione tecnica precisa sin dalla fase iniziale.

L’azione prende avvio con la notifica di un atto con il quale il locatore intima all’inquilino il rilascio dell’immobile e contesta formalmente la morosità maturata. A tale atto segue la fissazione di un’udienza dinanzi al Tribunale competente.

Nel caso in cui il conduttore non si opponga o non compaia, il giudice procede alla convalida dello sfratto, emettendo un provvedimento che consente di avviare la fase esecutiva.

Qualora, invece, venga proposta opposizione, il procedimento può trasformarsi in un giudizio ordinario, con conseguente allungamento dei tempi e necessità di una difesa più articolata.

Una volta ottenuto il titolo esecutivo, qualora l’inquilino non provveda spontaneamente al rilascio, si procede con l’intervento dell’ufficiale giudiziario fino alla effettiva liberazione dell’immobile.

I tempi dello sfratto per morosità

Una delle principali preoccupazioni del locatore riguarda la durata della procedura.

In linea generale, nei casi in cui non vi sia opposizione, è possibile ottenere un provvedimento di convalida in tempi relativamente contenuti. Tuttavia, la durata complessiva del procedimento dipende da diversi fattori, tra cui il carico del Tribunale, la condotta del conduttore e le modalità di gestione della fase esecutiva.

È importante evidenziare che il ritardo nell’avvio dell’azione incide direttamente sui tempi complessivi e sull’entità del danno economico, rendendo essenziale un intervento tempestivo e correttamente impostato.

Il recupero dei canoni non pagati

Accanto alla liberazione dell’immobile, un profilo di particolare rilievo è rappresentato dal recupero dei canoni non corrisposti.

Il locatore ha infatti diritto ad agire per il recupero delle somme dovute, che possono essere richieste nell’ambito del procedimento stesso o attraverso strumenti ulteriori, quali il decreto ingiuntivo.

La valutazione della strategia più opportuna deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto della situazione patrimoniale del conduttore e della concreta possibilità di recupero del credito.

Il mancato pagamento del canone non comporta soltanto la perdita della rendita, ma determina spesso un progressivo aggravamento del credito, difficilmente recuperabile se non si interviene tempestivamente.

Le locazioni commerciali: profili particolari

La disciplina dello sfratto trova applicazione anche nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, con alcune peculiarità che richiedono particolare attenzione.

Nelle locazioni commerciali, infatti, possono emergere ulteriori profili, quali quelli connessi all’indennità di avviamento o alla cessazione del rapporto, che devono essere valutati con precisione per evitare conseguenze economiche non previste.

L’importanza di una corretta impostazione iniziale

Nella pratica, molte procedure di sfratto si complicano non tanto per la natura della controversia, quanto per una gestione non adeguata della fase iniziale.

Errori nella qualificazione del rapporto, nella redazione dell’atto o nella gestione dell’eventuale opposizione possono determinare rallentamenti significativi e incidere negativamente sull’esito della procedura.

Per questa ragione, è fondamentale impostare correttamente l’azione sin dall’inizio, attraverso un’analisi completa del contratto e della posizione delle parti.

In questo contesto, può risultare utile inquadrare la vicenda all’interno della più ampia disciplina delle locazioni, così da individuare la strategia più efficace.

Domande frequenti

Quante mensilità non pagate servono per avviare lo sfratto per morosità?

Non occorre attendere più mensilità. Per le locazioni abitative è sufficiente che il canone resti impagato per venti giorni dalla scadenza: da quel momento l'inadempimento è motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 5 della legge 392/1978, che richiama l'art. 1455 del codice civile. Per gli oneri accessori la soglia è diversa: l'importo non pagato deve superare due mensilità di canone.

Che cos'è il termine di grazia e quante volte può essere concesso?

È il termine che il giudice può assegnare all'inquilino per pagare quanto deve ed evitare la risoluzione del contratto. Non può superare i novanta giorni e l'udienza viene rinviata a non oltre dieci giorni dalla scadenza. La morosità può essere sanata in sede giudiziale non più di tre volte nell'arco di un quadriennio. Il limite sale a quattro volte, con termine fino a centoventi giorni, quando l'inadempimento non si è protratto oltre due mesi ed è dovuto a disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà economiche sopravvenute dopo la stipulazione (art. 55 della legge 392/1978).

L'inquilino non si presenta all'udienza: cosa succede?

Se l'intimato non compare, oppure compare ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza immediatamente esecutiva (art. 663 c.p.c.). Nello sfratto per morosità la convalida è però subordinata all'attestazione in giudizio del locatore, o del suo difensore, che la morosità persiste: se nel frattempo l'inquilino ha pagato, quell'attestazione non può essere resa.

E se l'inquilino si oppone?

L'opposizione non blocca automaticamente il rilascio. Se le eccezioni dell'inquilino non sono fondate su prova scritta, il giudice può pronunciare, su richiesta del locatore e in assenza di gravi motivi contrari, un'ordinanza provvisoria di rilascio, non impugnabile e immediatamente esecutiva, riservando l'esame delle eccezioni al giudizio di merito (art. 665 c.p.c.). L'ordinanza può essere subordinata al versamento di una cauzione.

Posso chiedere insieme il rilascio dell'immobile e gli arretrati?

Sì, ed è la scelta ordinaria. Nello stesso atto il locatore intima lo sfratto e chiede l'ingiunzione di pagamento (art. 658 c.p.c.). Il giudice pronuncia un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni già scaduti e per quelli che matureranno fino all'esecuzione dello sfratto, oltre alle spese dell'intimazione (art. 664 c.p.c.). L'eventuale opposizione al decreto non toglie efficacia alla risoluzione del contratto.

Il contratto è già scaduto: è sempre sfratto per morosità?

No. Se il contratto è giunto a scadenza e l'inquilino resta nell'immobile, la situazione è quella della finita locazione e dell'occupazione senza titolo, con conseguenze economiche diverse: al locatore spetta un'indennità di occupazione. Il tema è trattato nell'articolo dello Studio su cosa fare quando l'inquilino non lascia casa dopo la scadenza del contratto.

Altri approfondimenti dello Studio sulle locazioni: il recesso anticipato dell'inquilino e lo sfratto di una locazione commerciale a Roma.

Riferimenti normativi

Artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392; artt. 658, 660, 663, 664 e 665 del codice di procedura civile; art. 1455 del codice civile. Aggiornato a novembre 2026.

Come opera lo Studio

Lo Studio Legale Armandola Marzano De Renzis assiste i propri clienti in tutte le fasi della procedura di sfratto per morosità, a partire dall’analisi preliminare della documentazione fino alla conclusione della fase esecutiva.

L’attività viene svolta con particolare attenzione alla rapidità dell’intervento e alla tutela concreta del cliente, con l’obiettivo di ottenere la liberazione dell’immobile nel minor tempo possibile e di ridurre l’impatto economico della morosità.

Ogni pratica viene affrontata tenendo conto delle specificità del caso, evitando approcci standardizzati e privilegiando soluzioni efficaci e sostenibili.

Consulenza legale in materia di sfratto per morosità

Quando si verifica una situazione di morosità, il fattore tempo assume un ruolo determinante.

Una valutazione tempestiva consente di comprendere immediatamente quali siano le iniziative più opportune e di evitare che la situazione si aggravi ulteriormente.

In presenza di una situazione di morosità, è opportuno non attendere ulteriormente e procedere ad una valutazione immediata della posizione.

Una corretta impostazione iniziale consente di:

• ridurre i tempi della procedura

• contenere il danno economico

• recuperare il possesso dell’immobile

 Puoi richiedere una consulenza legale in materia di sfratto per morosità a Roma per analizzare il tuo caso concreto e individuare il percorso più efficace nella gestione del contratto di locazione.

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Per avviare lo sfratto e il recupero dei canoni non pagati è possibile rivolgersi a un avvocato per locazioni e sfratti a Roma.