Infiltrazioni in condominio: il Tribunale di Roma condanna al risarcimento integrale e applica la penale per ogni giorno di ritardo
Quando un condominio resta inerte per anni di fronte a infiltrazioni documentate, il proprietario danneggiato non deve rassegnarsi. La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 3769 dell'11 marzo 2026 lo conferma con una pronuncia netta: risarcimento integrale del danno, obbligo di eseguire i lavori e penale di 50 euro per ogni giorno di ritardo oltre i 120 giorni dalla decisione.
La vicenda merita attenzione perche' affronta un problema diffusissimo nei condomini romani e lo risolve con chiarezza, distinguendo tra chi deve sopportare il costo dei lavori e chi ha diritto al risarcimento del danno subito.
Il caso: infiltrazioni dal cortile condominiale ai locali sottostanti
Il proprietario di alcuni locali situati sotto il cortile condominiale lamentava da tempo infiltrazioni d'acqua provenienti dalla sovrastante area comune. Le perizie avevano accertato il nesso causale tra il degrado della pavimentazione del cortile e i danni ai locali sottostanti, ma il condominio non interveniva. Gli anni passavano, il danno si aggravava, e l'assemblea continuava a rinviare ogni decisione. Il Tribunale ha inquadrato la fattispecie nell'ambito della responsabilita' da custodia prevista dall'art. 2051 del codice civile.
Il condominio, in qualita' di custode delle parti comuni, risponde dei danni che queste arrecano ai singoli condomini, salvo che dimostri il caso fortuito. In questo caso, nessun caso fortuito: solo inerzia prolungata. Il punto giuridico centrale riguarda la distinzione tra due piani diversi.
Da un lato, il risarcimento del danno: i danni provocati dalle infiltrazioni ai locali del condomino vanno risarciti integralmente dal condominio, perche' derivano dalla mancata manutenzione di un bene comune. Dall'altro lato, il costo dei lavori di ripristino della pavimentazione del cortile: questi vanno ripartiti tra il condominio e il proprietario dei locali sottostanti, applicando per analogia il criterio dell'art. 1125 del codice civile, che disciplina la ripartizione delle spese per solai e strutture divisorie tra proprieta' sovrapposte. L'art. 1125 c.c., in sintesi, prevede che le spese per la manutenzione di una struttura che separa due proprieta' siano divise tra chi sta sopra e chi sta sotto, ciascuno per la parte che gli compete.
Nel caso concreto, il cortile funge da copertura dei locali sottostanti, e quindi i lavori di impermeabilizzazione e ripristino vengono ripartiti in modo analogo. La penale per il ritardo: un segnale importante L'aspetto piu' significativo della sentenza e' la previsione di una penale di 50 euro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dei lavori, decorsi 120 giorni dalla pronuncia. Si tratta di uno strumento che il giudice ha ritenuto necessario proprio alla luce della condotta del condominio: anni di inerzia, perizie ignorate, un danno che si aggravava progressivamente senza che venisse adottato alcun provvedimento concreto.
La penale giornaliera ha una funzione precisa: evitare che la sentenza resti sulla carta. Chi ha esperienza di contenzioso condominiale sa che ottenere una condanna e' solo meta' del percorso; l'altra meta' e' ottenere che venga eseguita. Il Tribunale di Roma, con questa misura, ha voluto garantire effettivita' alla tutela del condomino danneggiato. Questa previsione non e' automatica ne' scontata: il giudice l'ha ancorata al comportamento concreto del condominio, che aveva avuto tutto il tempo per intervenire e aveva scelto di non farlo.
E' un precedente utile per situazioni analoghe, dove l'inerzia condominiale diventa essa stessa fonte di danno.
Cosa significa in pratica per il condomino danneggiato
La sentenza ribadisce alcuni principi che ogni condomino dovrebbe conoscere. Il condominio risponde come custode delle parti comuni e non puo' sottrarsi alla responsabilita' semplicemente rinviando le decisioni assembleari. Il danno subito dal singolo va risarcito integralmente, indipendentemente dalla futura ripartizione dei costi di ripristino. E quando l'inerzia e' prolungata e ingiustificata, il giudice dispone di strumenti per rendere concretamente efficace la propria decisione.
Per il condomino che subisce infiltrazioni, il percorso corretto prevede anzitutto la documentazione accurata del danno e dei solleciti effettuati, poi la diffida formale al condominio e, in caso di persistente inadempimento, l'azione giudiziaria. La tempestivita' e' importante: piu' si attende, piu' il danno cresce e piu' diventa difficile la prova.
Se il tuo condominio non interviene nonostante le sue segnalazioni, non restare in attesa. Lo Studio Legale Armandola assiste condomini e proprietari a Roma nella tutela dei propri diritti. Richiedi una consulenza per valutare la tua situazione concreta.
Scopri di più sul diritto del Condominio
Contattaci Telefono: 068417185
Email: info@studioavvocatiroma.it
Sede: Corso Trieste 150, 00198 Roma
